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 droit des biens

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mikofi



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MessageSujet: droit des biens   Mar 10 Mai 2011 - 12:40

LE DROIT DES BIENS

Introduction
Le droit des biens est l'ensemble des règles qui régissent les rapports entre les personnes et les biens. La matière du droit des biens étudie les relations juridiques dont l’origine ou l’objet se rapporte aux biens.
Il correspond à l'étude d'une partie des droits patrimoniaux, alors que l'autre partie est constituée par le droit des obligations.
Au sens courant, les biens sont les choses qui procurent une certaine utilité et par voie de conséquence sont admises dans le commerce juridique et ont une valeur d’échange.
Au sens abstrait et juridique, les biens sont les droits qui portent sur les choses. En fait, les juristes ont une vision étroite du bien et distinguent entre les choses est les droits qui portent sur ces choses. Par elles-mêmes, les choses n’ont pas de valeur, elles ne procurent d’utilité que par l’effet des droits dont elles sont susceptibles et ce sont ces droits qui ont une valeur : le droit de propriété d’un immeuble est un bien alors que l’immeuble lui-même est une chose. A cet égard, le contrat de vente d'un immeuble emporte transfert du droit de propriété de cet immeuble en contrepartie d'un prix.
En droit marocain, le législateur n’a pas donné de définition du bien dans le dahir des obligations et des contrats. Toutefois, l’article 5 du dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés prévoit que " les biens sont immeubles ou par leur nature, ou par leur destination ou par l’objet auquel ils s’appliquent".
L’article 6 du même dahir prévoit que les immeubles par nature sont les fonds de terre et les bâtiments, alors que l’article 8 prévoit une liste d'immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent dont le droit de propriété et l’usufruit.
Ainsi, le droit marocain opte pour une acception large du bien qui intègre aussi bien les choses que les droits attachées aux choses.
Il est donc primordial d'appréhender, dans un premier temps, la diversité des choses susceptibles d'être le support des droits, avant d'aborder les différents droits qui portent sur les choses.


TITRE PREMIER
LES CATEGORIES DES CHOSES
Seules les choses susceptibles d'appropriation sont admises dans le commerce juridique peuvent faire l'objet de droits. En fait, ne sont pas des biens les choses non susceptibles d’appropriation par nature (le soleil, l’air et la mer) et les choses exclues du commerce juridique (la drogue).
Les choses varient à l’infini et on ne peut les appréhender qu’à travers leurs diverses classifications. Ces classifications ne sont pas aléatoires : chaque catégorie ayant ses caractéristiques particulières et par voie de conséquence son régime juridique spécifique.
L’esprit de pragmatisme juridique amène à distinguer principalement entre les meubles et les immeubles, les choses fongibles et non fongibles et les choses consomptibles et non consomptibles.
CHAPITRE PREMIER
LA DISTINCTION ENTRE MEUBLE ET IMMEUBLE
Le législateur marocain n’a pas donné de définition du meuble et de l’immeuble mais il a prévu un régime juridique spécifique fondé sur la distinction entre les meubles et les immeubles.
SECTION 1- LES CRITERES DE LA DISTINCTION
PARAGRAPHE 1- L’IMMEUBLE
Les jurisconsultes musulmans définissent les immeubles par référence au critère physique de fixité : les immeubles sont les choses qui ne sont pas susceptibles d’être déplacées (les fonds de terre et les constructions).
Sur le plan juridique, il n’y a pas une définition générale car la catégorie des immeubles est très hétérogène. Elle regroupe selon l’article 5 du dahir du 2 juin 1915 trois catégories :
 Les immeubles par nature
 Les immeubles par destination
 Les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent.

A- Les immeubles par nature
Il s’agit des choses corporelles répondant au critère de fixité et d'adhérence à la terre c'est-à-dire :
 les fonds de terre et les constructions.
 les machines et ouvrages fixés ou posés sur maçonnerie ou sur piliers, incorporé à un bâtiment ou au sol.
 les récoltes pendantes par les racines et les fruits des arbres non encore cueillis, les coupes des bois taillis et des futaies non abattus. Le caractère immobilier est tributaire du critère de l’attache au sol et il disparaît dès que ce lien avec le sol est anéanti : une fois les fruits cueillis ou les arbres coupés ils deviennent des meubles et non des immeubles.
B- Les immeubles par destination
Il s’agit à l’origine de meubles par nature qui sont rattachés à un immeuble par nature et sont alors qualifiés d’immeubles par destination.
L’article 7 du dahir du 2 juin 1915 distingue deux types d’immobilisation selon les rapports de destination :
- Le rattachement de service : les choses meubles que le propriétaire a affectées au service et à l’exploitation d'un fonds lui appartenant, sans que cette affectation soit nécessairement à perpétuelle demeure, deviennent des accessoires de ce fonds et son considérées comme immeuble par destination. Il s'agit d'une fiction juridique fondée sur une nécessité économique : l'ensemble des meubles rattachés à l'immeuble servent à son exploitation et en cas de vente ils en sont les accessoires et le suivent et sont alors soumis au même régime des immeubles. Sont immeubles par destination les animaux affectés à l’exploitation de la terre (chevaux, vaches), les instruments aratoires, les ruches à miel et les engrais.
- Le rattachement par adhérence physique : il s'agit des choses que le propriétaire a attachées au fonds à perpétuelle demeure. L’idées générale est d’une adhérence physique à l’immeuble tel est le cas pour les glaces, les statues et les tableaux incorporés aux murs.

C- Les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent.
Les droits sont des biens incorporels et n'ont pas de support matériel. En conséquence ils ne s'apprêtent pas, par eux même, à une qualification de meubles ou immeubles par rapport aux critères de fixité et de mobilité. Ainsi, la qualification de ces droits se fait par rapport à l'objet auquel ils s'appliquent : les droits portant sur des immeubles sont immeubles.
L’article 8 du 2 juin 1915 distingue entre deux catégories d’immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent. :
• Les droits réels immobiliers suivants : la propriété des biens immeubles, l'usufruit, le habous, le droit d'usage et d'habitation, l'emphytéose, le droit de superficie, l'antichrèse, les servitudes et les services fonciers, les privilèges et les hypothèques et les droits coutumiers musulmans tels que Gza, Istidjar, Guelza, zina, Houa.
• Les actions judiciaire tendant à revendiquer un immeuble, c'est-à-dire les actions réelles immobilières.

PARAGRAPHE 2 : LES MEUBLES
Les meubles sont définis généralement par rapport au critère physique de mobilité : sont immeubles toutes les choses susceptibles de se déplacer ou d'être déplacées d'un lieu à l'autre sans détérioration.
Toutefois, cette définition reste incomplète au regard de la conception juridique des meubles qui distingue entre trois catégories :
- Les meubles par nature
- Les meubles par anticipation
- Les meubles par qualification de la loi.
A. Les meubles par nature
Il s’agit de choses susceptibles de se déplacer, soit par eux même (les animaux) soit par une intervention extérieure (la table, le livre, l’avion, l’électricité et le gaz.)
B. Les meubles par anticipation
Il s'agit d'immeubles par nature qui ont vocation à devenir meubles une fois détachés de leur lien avec l'immeuble. Toutefois, la qualification de meuble par anticipation n'est pas rattachée à cette vocation naturelle mais à un rapport contractuel et à la volonté des contractants : la récolte sur pied (fruits non encore cueillis), qui est un immeuble par nature, est considéré comme meuble par anticipation lorsqu'elle fait l'objet d'un contrat de vente à une personne pour les cueillir. Au regard de cette destination future, la vente est considérée comme vente mobilière et non immobilière.

C. Les meubles par détermination de la loi
Les meubles par détermination de la loi sont tous les droits et actions qui ne portent pas sur des immeubles. Ces droits incorporels sont qualifiés de meubles par la loi tels le fond de commerce et les parts sociales d'une société. Les actions en justice portant sur des meubles sont également des actions mobilières.

SECTION 2- L’INTERET DE LA DISTINCTION
La distinction entre meuble et immeuble est fondamentale au regard des particularités du régime juridique y attaché.
PARAGRAPHE 1- AU NIVEAU DU DROIT CIVIL
Concernant le transfert de propriété, la règle relative aux meubles est énoncée par l’article 488 du DOC qui prévoit que la vente est parfaite dès qu’il y a consentement des contractants et accord sur les clauses du contrat (contrat consensuel). En revanche, lorsqu’il s’agit d’un immeuble le transfert de propriété requiert, en plus du consentement des parties un formalisme spécial. Lorsqu’il s’agit d’un immeuble non immatriculé ou de droits immobiliers la vente doit être faite par écriture ayant date certaine et enregistrée en la forme déterminée par la loi (art 489 DOC), et lorsqu'il s'agit d'immeuble immatriculé, le contrat doit, en plus, être inscrit à la conservation foncière pour exister et produire ses effets entre parties et à l’égard des tiers conformément aux articles 66 et 67 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation des immeubles.
Les effets de la possession, l’article 456 DOC prévoit que celui qui possède de bonne foi une chose mobilière est présumé l'avoir acquise régulièrement et d’une manière valable. Ainsi, en matière mobilière la possession vaut titre. Par contre, la possession des immeubles non immatriculés ne confère la présomption de propriété au possesseur qu’après une durée qui varie de 10 à 40 ans, alors que pour les immeubles immatriculés la possession n’a aucun effet juridique quelque soit sa durée.

PARAGRAPHE 2- AU NIVEAU DE LA PROCEDURE CIVILE ET DU DROIT INTERNATIONAL
Au niveau de la procédure civile : la nature mobilière ou immobilière détermine la compétence territoriale du tribunal. Lorsqu’il s’agit d’une action mobilière le tribunal compétent est celui du domicile réel ou élu du défendeur (art 27 du Code de procédure civile), alors que pour les actions immobilières, le tribunal compétent et celui du lieu de la situation de l’immeuble (art 28 du Code de procédure civile).
Au niveau du droit international : les conventions conclues entre des parties de nationalités différentes, ou dont l’objet est situé dans un autre pays autre que celui dont les parties ont la nationalité, sont soumis à la loi du pays dont ils ont la nationalité lorsqu'il s'agit d'un meuble alors que lorsqu'il s'agit d'un immeuble c'est la loi du pays de sa situation qui est applicable.
CHAPITRE DEUXIEME : LES CLASSIFICATIONS SECONDAIRES
A coté de la distinction fondamentale entre meuble et immeuble, il existe une multitude de distinctions entre les choses dont les plus importantes sont la distinction entre les choses fongibles et non fongibles et la distinction entre les choses consomptibles et non consomptibles.
A- Les choses fongibles et non fongibles
Les choses fongibles ou choses du genre sont des choses qui existent en multiples exemplaires et qui peuvent se substituer les unes aux autres. Elles sont indistinctes et n'ont pas d'individualité propre tels les pièces de monnaies, le blé et les oeufs.
Les choses non fongibles ou choses déterminées se caractérisent par leur individualité et ne se confondent pas dans les autres choses mêmes les plus proches tels le fonds de terre, les animaux et les tableaux de maître (la Joconde).
Du point de vue juridique, cette différence de nature commande une différence du régime applicable :
 En principe, la propriété de la chose non fongible se transmet dès la conclusion du contrat de vente alors que le contrat de vente d’une chose fongible n’est parafait que lorsque la chose est suffisamment déterminée quant au nombre, au poids ou à la mesure et à la quantité (art 486 du DOC).
 En cas de détérioration de la chose vendue avant sa délivrance par le fait du vendeur ou par sa faute, l’acheteur a le droit de demander la valeur de la chose ou une indemnité correspondante à sa moins-value lorsqu’il s’agit d’une chose non fongible (art 246 DOC). Par contre, lorsqu’il s’agit d’une chose fongible l'acheteur a le droit d'exiger au vendeur la délivrance d'une chose semblable à celle qui a fait l’objet du contrat (art 513 du DOC).
 La compensation entre deux créanciers, peut avoir lieu uniquement lorsqu’il s’agit de dettes de même espèce, c'est-à-dire portant sur des choses fongibles excluant ainsi la compensation lorsqu’il s’agit de choses non fongibles. (art 361 du DOC).
B- Les choses consomptibles et non consomptibles
Les choses consomptibles sont les choses qui se consomment ou se transforment par le premier usage tels les produits de consommation, le blé et l’acier.
Les choses non consomptibles sont des choses qui ne s’altèrent pas par le premier usage tel le fonds de terre, les vêtements et la voiture.
On retrouve l’impact juridique de cette distinction dans les dispositions des articles 41 et 42 du dahir de 2 juin 1915 concernant l'usufruit. Lorsque l’usufruit porte sur des choses consomptibles, l’usufruitier a le droit de s’en servir à la charge d’en rendre pareille quantité et valeur ou leur estimation à la fin de l’usufruit alors que pour les choses non consomptibles, l’usufruitier n’est obligé de les rendre que dans l’état où elles se trouvent, non détériorées par son dol ou par sa faute.
En outre, certains contrats ne peuvent, par leur nature, avoir pour objet que des choses non consomptibles tel que le prêt à usage (art 830 DOC), alors que d’autres ne peuvent avoir pour objet que des choses consomptibles tel que le prêt de consommation (art 856 DOC).
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mikofi



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MessageSujet: Re: droit des biens   Mar 10 Mai 2011 - 12:42

TITRE DEUXIEME
LES DIFFERENTS DROITS
La distinction fondamentale qui gouverne les droits patrimoniaux est la distinction entre droit réel et droit personnel (ou de créance). Mais à côté de ces deux grandes catégories on assiste à l’émergence d’une catégorie relative au droit intellectuel.
► LES DROITS REELS
Le droit réel est un rapport juridique direct et immédiat entre une personne et une chose et qui s’impose au respect de tous (effet absolu). Il confère à son titulaire un pouvoir direct et immédiat sur une chose sans passer par l’intermédiaire d'une autre personne. Ex : le droit de propriété, le droit d'usufruit.
Illustration :


On distingue entre les droits réels principaux et les droits réels accessoires.
 Les droits réels principaux sont les droits réels qui existent indépendamment de tout droit de créance. Ils donnent à leur titulaire le pouvoir de tirer directement d'une chose tout ou partie de son utilité économique. Le droit de propriété est le droit réel principal auquel s'ajoutent ses démembrements en l'occurrence le droit d'usufruit, le droit d’usage et d’habitation, le droit superficie (propriété sur les plantations et constructions), le droit d'emphytéose (droit de jouissance de longue durée) et les servitudes (charge d’exploitation d’un fond par un autre).
 Les droits réels accessoires ou les sûretés réelles sont les droits réels liés à l'existence d'une créance dont ils garantissent le recouvrement (ex l'hypothèque). Les droits accessoires confèrent à leur titulaire un droit de suite et un droit de préférence.
- Le droit de suite permet au titulaire du droit réel d'exercer son droit sur le bien en quelque main qu'il passe.
- Le doit de préférence signifie que le titulaire du droit réel peut faire vendre le bien sur lequel porte son droit et être payé par préférence des autres créanciers du débiteur qui ne sont pas titulaire d'un droit analogue.


► LES DROITS PERSONNELS OU DROITS DE CREANCE

Le droit personnel repose, comme son nom l’indique, non pas sur une chose mais sur un rapport entre des personnes. Il peut se définir comme le pouvoir reconnu à une personne d’exiger une prestation d’une autre personne. Il s'agit d'une relation qui met en prise deux personnes dont l'une (le créancier) exige d’une autre (le débiteur) l’exécution d’une obligation (donner, faire ou ne pas faire).
Illustration :


Ainsi le droit personnel s’exerce contre la personne du débiteur et c’est seulement de celui-ci que le créancier peut en principe en attendre l’exécution (le principe d’effet relatif) et ne s'impose pas à tous comme le droit réel (effet absolu). Les droits personnels qui varient à l'infini font l'objet du droit des obligations.
Par ailleurs, plusieurs théories ont entendu remettre en cause la distinction entre droit réel et droit personnel. Les plus importantes sont : la théorie personnaliste de Planiol, la théorie de l'obligation réelle de Ginossar et la théorie objective de Saleilles.

► LES DROITS INTELLECTUELS
Le droit intellectuel est le droit reconnu aux personnes sur leurs créations intellectuelles. Il s’agit, d’une part, des créations littéraires ou artistiques sur lesquelles l’auteur jouit d’un droit moral exclusif et un monopole d’exploitation dont les héritiers peuvent bénéficier même après son décès, et, d’autre part, des créations industrielles tels les brevets, marques, dessins, modèles et logiciels informatiques.
L'enseignement du droit des biens a un domaine restreint est circonscrit aux droits réels alors que les droits personnels relèvent du droit des obligations et les droits intellectuels, régis par des textes spéciaux, font l'objet d'étude spécialisée.







TITRE 1. LE DROIT DE PROPRIETE
Le droit de propriété est le droit réel le plus complet. Le propriétaire a sur la chose appropriée tous les pouvoirs et exerce sur elle une véritable souveraineté.
Erigé en droit fondamental par la constitution marocaine dont l’article 15 prévoit le caractère inviolable et sacré, le droit de propriété peut être l'apanage d'une seule personne (droit propriété individuelle) ou de plusieurs personnes (droit de propriété collective).
CHAPITRE I : LA PROPRIETE INDIVIDUELLE
Nous examinerons successivement la définition et l’étendue du droit de propriété avant d’étudier les limitations au droit de propriété
SECTION 1. DEFINITION ET ETENDUE DU DROIT DE PROPRIETE
PARAGRAPHE 1- DEFINITION DU DROIT DE PROPRIETE
Contrairement au code civil français, aucune définition du droit de propriété n’est prévue par le DOC. C’est le dahir du 2 juin 1915 qui définit dans son article 9 la propriété immobilière comme étant "le droit de jouir et de disposer d’un immeuble, par nature ou par destination, de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements".
On peut définir, de manière générale, le droit de propriété comme " le droit d'user, de jouir et de disposer d'un bien meuble ou immeuble de la manière la plus absolue pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements."
Le droit de propriété confère à son titulaire le pouvoir d'user, de jouir et de disposer de la chose appropriée.
- L'usage (usus) est le droit pour le propriétaire d'utiliser la chose et de s'en servir selon sa vocation naturelle : conduire une voiture et habiter une maison.
- La jouissance (fructus) est le droit du propriétaire de percevoir les fruits et profiter des produits de la chose : le loyer d'un appartement et les dividendes des actions de sociétés.
- La disposition (abusus) est le droit du propriétaire d’accomplir tous les actes de disposition juridique sur la chose (vente, donation) ainsi que tous les actes de destruction matérielle ou d’abandon de la chose (démolition de la maison).
PARAGRAPHE 2- ETENDUE DU DROIT DE PROPRIETE
Le droit de propriété ne s’applique pas exclusivement à la chose mais s’étend à ses accessoires (droit d’accession). L'accession est un mode d'acquisition de la propriété fondé sur le principe que l'accessoire doit être soumis au même régime juridique que le principal. On présentera successivement :
- L'accession par la production.
- L'accession par union ou incorporation.
- La propriété du dessus et du dessous d'un terrain.

A- L'ACCESSION PAR LA PRODUCTION
1- Le principe : La propriété d'une chose emporte la propriété des fruits et produits de cette chose.
► Les fruits sont tout ce que la chose fournit périodiquement et sans altération de sa substance. Il peut s’agir des :
› fruits naturels, qui sont fournis par la chose et raison de sa nature et sans intervention de l’homme (foin exploité dans une prairie naturelle, fruits des arbres sauvages),
› fruits industriels, qui sont fournis par la chose en raison du travail de l’homme (récoltes, bois provenant d’une exploitation forestière réglée)
› fruits civils, constitués par les revenus tirés du bien (loyers).
► Les produits sont constitués par tout ce qui provient de la chose sans périodicité déterminée tout en altérant sa substance. C'est le cas par exemple des coupes de bois dans les futaies non aménagées, et les matériaux extraits des carrières.
2- Les exceptions : le principe que la propriété de la chose emporte celle de ses fruits n'et pas absolu, il souffre des exceptions dont les plus importantes sont :
► Le possesseur de bonne foi (Article 103 du DOC)
Le possesseur de bonne foi est celui qui possède un bien meuble ou immeuble en vertu d'un titre dont il ignore les vices et se croyait légitimement propriétaire tel un possesseur qui a conclu un contrat de vente d'un terrain avec une personne qu'il croyait être le propriétaire. Lorsque le vrai propriétaire se manifeste, il récupère son terrain alors que les fruits restent acquis au possesseur qui n'est tenu de restituer que ceux qui existaient au moment ou il a été assigné en restitution du bien (introduction d'action en justice) et ceux qu'il a perçu depuis ce moment.
En revanche, lorsque le possesseur est de mauvaise foi, il est tenu de restituer avec la chose tous les fruits qu'il a perçu ou qu'il aurait pu percevoir s'il l'avait administrée d'une manière normale depuis qu'il en a pris possession (art 101 du DOC).
► La culture du champ d'autrui (Article 13 du dahir du 2 juin 1915.)
Lorsqu'un individu a cultivé un champ qui ne lui appartient pas il y a lieu de distinguer selon qu'il est de bonne foi ou de mauvaise foi et selon que le propriétaire a fait valoir ses droits, par l'introduction d'une action en justice, avant ou après la fin de la saison des semailles.
 Lorsque le tiers a cultivé de bonne foi, il a droit à la récolte du champ. Quant au propriétaire, s'il a fait valoir son droit avant la fin de la saison des semailles il a droit au loyer mais s'il a fait valoir ses droits après la fin de la saison des semailles il n'a droit à aucune indemnité.
 Lorsque le tiers a cultivé de mauvaise foi, il y lieu de distinguer selon que le propriétaire a fait valoir ses droits avant ou après la saison des semailles.
- S'il a fait valoir ses droits avant la fin de la saison des semailles, il a droit à la récolte sans avoir à rembourser au cultivateur les frais engagés pour la culture.
- S'il a fait valoir ses droits après la saison des semailles, il a uniquement droit au loyer de son champ et le cultivateur a droit à la récolte.
► Les fruits qui tombent naturellement des arbres sur le terrain du voisin (Article 135 du dahir du 2 juin 1915)
Les fruits qui tombent naturellement des branches des arbres qui s'étendent sur le terrain du voisin deviennent sa propriété et non celle du propriétaire des arbres. D'ailleurs, le voisin a le droit de contraindre son voisin à couper les branches qui s'étendent sur son terrain.


B- L'ACCESSION PAR UNION ET INCORPORATION
Outre le droit aux fruits et produits de la chose, le droit d'accession de la propriété de la chose s'étend à tout ce qui s’y unit et s’y incorpore. (Article 14 du dahir du 2 juin 1915.)
Il y a lieu de distinguer :
1. L'accession naturelle : D'une part, les déplacements de terres, sables et graviers le long des rives d'un cours d'eau qui passe sur une propriété et qui viendraient se déposer sur ce fonds deviennent la propriété du propriétaire de ce fonds sans devoir rembourser le propriétaire du fonds duquel ces éléments ont été emportés. D'autre part, les animaux demeurant à l'état sauvage (abeilles, pigeons, lapins, poissons) et non individualisés appartiennent au propriétaire du fonds sur lequel ils s'installent à condition qu'ils n'y aient pas été attirés frauduleusement.
2. L’accession artificielle (résultant de l'intervention humaine) : il s'agit des constructions, plantations et ouvrages sur ou à l’intérieur d’un terrain.
Le principe est consacré par l'article 16 du dahir de 2 juin 1915 qui prévoit que les constructions, plantations et ouvrages sur ou à l’intérieur d’un terrain appartiennent au propriétaire du terrain qui bénéficie d'une double présomption en sa faveur : les constructions, plantations et ouvrages sont présumés faits par le propriétaire, d'une part, et à ses frais, d'autre part.
Ces deux présomptions ne sont pas irréfragables et toute personne peut apporter la preuve contraire, c'est-à-dire que les constructions, plantations et ouvrages ont été réalisés par le propriétaire du terrain mais avec des matériaux qui ne lui appartiennent pas ou qu'ils ont été réalisés par un tiers et non par le propriétaire.
Pourtant, même dans ces deux hypothèses, le principe de l'accession n'est pas remis en cause, les constructions, plantations et ouvrages sont la propriété du propriétaire du terrain mais il reste à savoir si le tiers à droit a une indemnité ou non.
Lorsque le propriétaire du sol a réalisé des constructions, plantations et ouvrages avec des matériaux qui ne lui appartenaient pas, il doit payer au propriétaire des matériaux leur valeur estimée à la date de leur utilisation, sans préjudice de tous dommages et intérêts, mais le propriétaire des matériaux n'a pas le droit de les enlever.
Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers, on distingue selon qu'il est de bonne ou de mauvaise foi.
 Lorsque le tiers est de mauvaise foi, le propriétaire du fonds a le choix entre :
› La conservation des constructions, plantations et ouvrages, à charge pour lui de payer au tiers la valeur des matériaux.
› La suppression des constructions, plantations et ouvrages qui doit être faite par le tiers et à ses frais.
 Lorsque le tiers est de bonne foi, le propriétaire ne peut pas exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il a le choix entre :
› Le versement au constructeur du coût des matériaux et du prix de la main-d'œuvre.
› Le versement au constructeur d'une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur. (le prix du terrain bâti – le prix du terrain= la valeur des constructions).
C- LA PROPRIETE DU DESSUS ET DESSOUS
Le droit de propriété du sol s’étend théoriquement en sursol jusqu’à l’infini et en sous-sol jusqu’au centre de la terre. C'est la propriété du dessus et du dessous.
La propriété du dessus permet au propriétaire du terrain de s’opposer aux empiètements en sursol même en l’absence de dommage. Le propriétaire peut donc demander en justice la suppression des plantations, constructions ou ouvrages réalisés par un tiers sur son terrain, de couper les branches des arbres des voisins qui s'étendent sur son terrain. Il peut aussi céder l'espace libre ou colonne d'air qui s'élève au-dessus de l'édifice qu'il a déjà construit. (Art 483 DOC)
La propriété du dessous (ou tréfonds) permet au propriétaire du terrain de s’opposer aux empiètements des tiers dans le sous-sol, même s’ils n’occasionnent aucun dommage (passage de canalisations, débordement de caves ou de galeries, racines des arbres.)
Le droit sur le dessous confère également la propriété par accession des plantations et constructions réalisées sous le sol.
Enfin, le propriétaire du sol est propriétaire de ce qu’il viendrait à découvrir dans le sous-sol : eaux souterraines, grottes, ressources minérales et trésors, sous réserve des dispositions légales.

TITRE DEUXIEME : LA PROPRIETE COLLECTIVE
A côte de la propriété individuelle, la propriété collective constitue une mode exceptionnel d'appropriation des biens. On distingue entre l’indivision et la copropriété qui sont deux formes de la propriété collective avec des particularités spécifiques :
- Dans l’indivision le bien est indivis dans sa totalité (terrain) et la propriété collective peut toujours se transformer en propriété individuelle par le partage. L'indivision est régie par le DOC.
- Dans la copropriété, le bien est divisé en lot comportant une partie divise, propriété individuelle (appartement, étage ou local) et une partie indivise, propriété collective (entrée, escalier, jardin) et qui ne peut pas faire l'objet d'un partage. Cette forme de la propriété collective est régie par les dispositions de la loi 18.00.
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mikofi



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MessageSujet: Re: droit des biens   Mar 10 Mai 2011 - 12:42

CHAPITRE I : L'INDIVISION
Il y a lieu d'étudier en premier lieu le régime juridique de l’indivision pour aborder ensuite, le droit de chefâa reconnu aux indivisaires en cas de vente d’une quote-part et enfin le partage qui met fin à l’indivision.

SECTION I - LE REGIME DE L'INDIVISION
L'appréciation du régime juridique de l'indivision s'articulera autour de trois axes : la définition de l'indivision, les droits des indivisaires et la fin de l'indivision.
PARAGRAPHE 1- DEFINITION DE L'INDIVISION
Selon l'article 960 DOC " lorsqu'une chose ou un bien se trouve appartenir à plusieurs personnes conjointement et par indivis, il se constitue un état de droit qui s'appelle communauté ou quasi-contrat et qui peut être volontaire ou forcé."
Il résulte des termes de cet article que l’indivision et un régime de propriété collective qui peut porter sur une chose (une maison) ou un droit (l'usufruit), et dont l’origine peut être légale (héritage) ou volontaire (bien acheté dans l'indivision).
Chaque indivisaire a des droits indivis dans le bien. Ces droits ne portent pas sur une fraction spécifique mais sur une fraction arithmétique non individualisée appelée quote-part.
Les quotes-parts des indivisaires peuvent être déterminées ou indéterminées, égales ou variables. Si trois personnes achètent un terrain dans l'indivision, ils peuvent prévoir dans le contrat que leurs quotes-parts sont égales et qu'ils ont 1/3 chacun, ou encore que l'un d'eux a la moitié indivise alors que les deux autres ont un quart chacun. Toutefois, dans le doute, c'est-à-dire à défaut d'indication dans le contrat, les quotes-parts des indivisaires sont présumées égales (Art 361 DOC).

PARAGRAPHE 2- LES DROITS DES INDIVISAIRES
Chaque indivisaire a des droits sur sa quote-part et sur le bien indivis.
A-LES DROITS SUR LA QUOTE-PART
Chaque indivisaire est propriétaire d'une quote-part et exerce sur elle tous les attributs de la propriété : il peut en user, jouir et disposer.
Ainsi, chaque indivisaire peut se servir de la chose commune à proportion de son droit pourvu qu'il n'en fasse pas un usage contraire à sa nature ou à de manière à empêcher les autres de s'en servir suivant leurs droits. (962 DOC).
- L'usage et la jouissance : compte tenu de l'état d'indivision et du fait que chaque indivisaire n'a pas une partie déterminée dans le bien indivis, l'usage et la jouissance requièrent au préalable un accord entre les indivisaires sur le partage de jouissance. Il peut s'agir :
 d'un partage de jouissance dans l'espace : deux propriétaires indivis d'une maison de deux étages peuvent convenir que chacun va occuper un étage.
 d'un partage de jouissance dans le temps : deux propriétaires indivis d'une maison sur la mer peuvent convenir qu'ils en jouiront privativement à tour de rôle l'un pendant le mois de juillet et l'autre pendant le mois d'août.
Toutefois, lorsque la chose est indivisible par sa nature tel un moulin ou un navire, elle doit être louée pour le compte commun, même si l'un des indivisaires s'y oppose, et chacun d'eux a droit aux produits de la chose proportionnellement à sa part indivise.
- La disposition : l'indivisaire peut librement céder sa quote-part à un autre indivisaire ou à un tiers. Toutefois, il peut vendre sa quote-part indivise ou une fraction indivise et non une partie déterminée du bien indivis.
Ainsi, lorsque la vente porte sur partie déterminée, tel l'indivisaire qui est propriétaire de la moitié (1/2) d'un terrain de 200m² et qui vend à une personne une parcelle déterminée d'une superficie de 50m², les effets juridiques de cette vente restent tributaires des résultats du partage définitif du bien indivis.
Si la parcelle vendue revient en propriété à l'indivisaire qui l'a vendue, la vente est valable et produit ses effets. Par contre, si la parcelle vendue revient en propriété à un autre indivisaire, il s'agira alors de vente de bien appartenant à autrui et la vente n'est valable que si elle est ratifiée par le propriétaire (Art 485 DOC).


B- LES DROITS SUR LE BIEN INDIVIS
Chaque indivisaire a des droits sur le bien indivis particulièrement en ce qui concerne la réalisation des actes de conservation et la participation à la gestion de ce bien.


1. La réalisation des actes conservatoires
Chaque indivisaire peut faire seul les actes conservatoires aussi bien matériels (travaux de revêtement) que juridiques (action en justice contre l'occupant du bien indivis).
A cet égard, l'article 967 DOC prévoit que " chacun des communistes est tenu de veiller à la conservation de la chose commune avec la même diligence qu'il apporte à la conservation des choses qui lui appartiennent. Il répond des dommages résultant du défaut de cette diligence".
Il s'agit alors d'une obligation légale de veiller à la conservation du bien indivis et qui engage la responsabilité de chaque indivisaire. Parallèlement, l’indivisaire a droit au remboursement des sommes qu’il a engagées pour la conservation du bien indivis et les indivisaires doivent y contribuer proportionnellement à leurs droits (Art. 968 DOC).
En revanche, lorsqu'il s'agit des actes d'innovations du bien indivis, telle la plantation d'arbres dans un terrain, l'indivisaire est tenu d'avoir l'accord préalable des autres indivisaires. S'il procède à ces innovations sans le consentement des autres, l'article 963 DOC distingue deux hypothèses :
 Si la chose commune est divisible, elle sera partagée. Si la partie objet de l'innovation tombe dans le lot de celui qui l'a faite il se l'approprie sans aucun recours. En revanche, si cette partie tombe dans le lot d'un autre indivisaire, l'innovation sera considérée comme faite sur un terrain d'autrui. Le propriétaire a donc le choix de contraindre l'auteur de l'innovation à l'enlever à ses frais et de remettre la chose en l'état ou de garder l'innovation en payant à celui qui l'a faite sa valeur.
 Si la chose commune est indivisible, les indivisaires peuvent obliger l'auteur des innovations à les enlever et de remettre le bien indivis en l'état à ses frais, outre les dommages et intérêts, s'il y a lieu.
Lorsqu'il s'agit d'impenses simplement utiles ou voluptuaires faites par un indivisaire sans l'accord expresse ou tacite des autres, elles n'ouvrent pas droit a répétition contre eux et celui qui les a faites en supporte seul les frais.
2. La participation à l'administration du bien indivis
-Le principe : la majorité réunissant les trois quart des intérêts du biens indivis.
Si l'état d'indivision suppose que les décisions se rapportant à l'administration du bien indivis soit pris à l'unanimité des indivisaires, l'exigence de l'unanimité recèle toutefois le risque éminent de blocage des décisions et d'abus de la minorité.
Pour ces considérations l'article 971 DOC consacre le principe que les délibérations de la majorité des indivisaires s'imposent à la minorité lorsque cette majorité représente les trois quarts des intérêts qui forment l'objet de la communauté. Si cette majorité n'est pas acquise, les indivisaires peuvent recourir au juge qui décide dans le sens le plus conforme à l'intérêt général des indivisaires.
-L'exception : l'unanimité.
L'article 972 du DOC prévoit une exception concernant certains actes pour lesquels l'unanimité est requise. Il s'agit des décisions suivantes :
- Lorsqu'il s'agit d'actes de disposition (vente du bien indivis) ou d'actes d'administration qui atteignent directement la propriété (bail emphytéotique).
- Lorsqu'il s'agit d'innover au contrat social (prévoir un délai pendant lequel les indivisaires ne peuvent pas demander le partage) ou à la chose commune (changement de la destination du bien indivis : café en magasin).
- Dans le cas ou il s'agit de contracter des obligations nouvelles (institution d'une servitude de passage sur le bien indivis au profit d'un voisin).

PARAGRAPHE 3- LA FIN DE L'INDIVISION
L'état d'indivision finit par l’un des trois procédés visés à l'article 977 DOC :
1. Par la perte totale de la chose commune (navire qui fait naufrage).
2. Par la cession ou le délaissement que les indivisaires font de leur quote-part à l'un d'eux. Ainsi, lorsque les quotes-parts indivises sont réunies entre les mains d'une seule personne l'indivision prend automatiquement fin. Ceci est facilité par le biais du droit de chefâa reconnu aux indivisaires.
3. Par le partage en nature du bien indivis que tout indivisaire à le droit de demander à tout moment.
SECTION II -LE DROIT DE CHEFAA
(DROIT DE RETRAIT ET DE PREEMPTION)

Les particularités de l'état d'indivision ont amené le législateur a reconnaître aux indivisaires des garanties contre l'introductions de nouveaux indivisaires non désirables en leur reconnaissant le droit de se substituer à tout acquéreur d'une quote-part cédée par l'un des indivisaires par le biais du droit de chefâa.
Le droit de chefâa est le droit reconnu à tout indivisaire d'acquérir la quote-part vendue par un autre indivisaire en se substituant à l'acquéreur moyennant le remboursement du montant du prix de vente, les loyaux coûts du contrat et des dépenses nécessaires ou utiles par lui faites depuis la vente.
Le droit de chefâa concernant les meubles et immeubles non immatriculés est appelé droit de retrait est régi par les dispositions des articles 974 à 976 du DOC, alors que pour les immeubles immatriculés et droits réels immobiliers, il s'agit du droit de préemption qui est régi par les dispositions des article 25 à 34 du dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés.
Le rapprochement des articles 974 du D.O.C. et 25 du dahir du 2 Juin 1915 permet d’affirmer qu’il s’agit du droit reconnu à un indivisaire de reprendre, pour son propre compte, la quote-part vendue par un indivisaire, des mains du nouvel acquéreur, en remboursant à celui-ci le prix de vente ainsi que les loyaux coûts du contrat et des améliorations. Toutefois, les règles applicables varient selon qu’il s’agit du droit de retrait, ou du droit de préemption.
On présentera les principales conditions d’exercice du droit de préemption et du droit de retrait avant d’examiner, de manière spécifique, les délais d’exercice de ces droits.

PARAGRAPHE 1 - LES CONDITIONS D'EXERCICE
D’abord, le champ d'application du droit de retrait s’étend à tout acte de vente à titre onéreux d'une quote-part dans un meuble ou un immeuble non immatriculé. Lorsqu’il s’agit d’un immeuble immatriculé, le droit de préemption recouvre toute aliénation y compris par l'échange.
Ainsi, le droit retrait ou de préemption ne peut pas s'exercer en cas d'une vente forcée, d’une vente sous condition suspensive ou en cas de transfert de droit à titre gratuit à moins que le dit acte ne couvre une simulation ou une fraude.
Ensuite, le droit de retrait ou de préemption s’exerce à l’égard de tout acquéreur de la quote-part qu’il soit indivisaire lui-même ou non. Les indivisaires ont le droit d’exercer le droit de retrait ou de préemption à concurrence de leur quote-part dans le bien indivis.
En cas d’abstention de certains indivisaires les autres ou même l’indivisaire qui reste est tenu d’exercer le droit de retrait ou de préemption sur la totalité de la quote-part cédée et non proportionnellement à sa quote-part.
Enfin, le retrayant ou préempteur doit avoir eu la qualité d’indivisaire antérieurement à l’acte de cession et la maintenir jusqu’à la consécration du droit de retrait ou de préemption. Il doit manifester sa volonté d'exercer le droit de retrait ou de préemption à l'encontre de l'acquéreur et faire des offres réelles et sérieuses du prix. En pratique, il saisit le président du tribunal de première instance pour solliciter du juge l’autorisation de faire une offre réelle de prix à l’acquéreur et, en cas de refus de celui-ci, de consigner ces fonds auprès de la caisse du tribunal.
Le montant de la contrepartie que doit rembourser le retrayant ou le préempteur à l’acquéreur n’est point limité au prix de vente mais s’étend aux dépenses afférentes aux améliorations utiles et nécessaires ainsi qu’aux impenses voluptuaires engagées par l’acquéreur depuis la date de la vente, à condition qu’il en apporte la preuve.

PARAGRAPHE 2- LES DELAIS POUR L’EXERCICE DU DROIT
A- Le droit de retrait :
Pour les biens meubles et les immeubles non immatriculés, le droit de retrait doit s’exercer, aux termes de l'article 976 du D.O.C, dans l’année suivant la date à laquelle l'indivisaire a eu connaissance de la vente sauf empêchement légitime. Passé ce délai d'un an, l'indivisaire est déchu du droit d'exercer le retrait s'il ne justifie pas d'un empêchement légitime, tel que la violence.
Dans un délai de trois jours de la manifestation de sa volonté, le retrayant doit payer à l’acquéreur le montant du prix de vente, les loyaux coûts du contrat et des dépenses nécessaires ou utiles par lui faites depuis la vente. Lorsque l’acquéreur refuse de recevoir les fonds, il doit les consigner à la caisse du tribunal.



B- Le droit de préemption :
Concernant le droit de préemption portant sur les immeubles immatriculés, il y a lieu de distinguer les trois hypothèses suivantes :
1- Trois jours : Lorsque l'acquéreur, après avoir procédé à l’inscription de son droit sur le titre foncier, notifie son acquisition à tous les titulaires du droit de préemption, ils doivent l’exercer dans le délai de trois jours suivant cette notification augmenté des délais de distance.
2- Deux mois : Lorsque cette notification n'a pas été faite par l'acquéreur mais que les indivisaires aient assisté à la conclusion du contrat de vente, le droit de préemption se prescrit au terme de deux mois, à compter de la date du contrat.
3- Un an : A défaut de la présence à l’acte et de toute notification, le droit de préemption doit être exercé dans un délai d’un an à partir de l'inscription de l’ace de vente sur le titre foncier.
L’indivisaire peut être déchu du droit de retrait ou de préemption par la renonciation, qui n’est valable que lorsqu’elle est faite postérieurement à la date d’acquisition de ce droit.





SECTION III : LE PARTAGE
L'indivision est un état anormal de la propriété et chaque indivisaire peut demander le partage pour mettre fin à l'indivision. Aussi, chaque indivisaire peut demander la sortie de l'indivision pour avoir une propriété individuelle d'une partie divise du bien.

PARAGRAPHE 1- LE DROIT DE DEMANDER LE PARTAGE
Selon l’article 978 DOC "nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision, et chacun des communistes peut toujours provoquer le partage. Toute clause contraire est sans effet." de même, le droit de demander le partage ne peut pas s’éteindre par la prescription (art 981 DOC).
Il s'agit d'une règle d'ordre public et chaque indivisaire a le droit de provoquer le partage à tout moment et sans qu'il soit tenu de motiver sa demande.
Pourtant, les indivisaires peuvent convenir qu'aucun d'eux ne pourra demander le partage pendant un délai déterminé, ou avant d'avoir donné avis préalable aux autres indivisaires. Mais, même dans ce cas l'indivisaire est toujours en droit demander au juge d'ordonner le partage avant le terme mais uniquement sur un juste motif (art 979 DOC).
Il reste toutefois, que dans des cas spécifiques les indivisaires sont tenus de rester dans l'indivision. Il en est ainsi dans les cas visés par l'article 980 DOC c'est-à-dire lorsque l'indivision a pour objet des choses qui, en se partageant, cesseraient de servir à l'usage auquel elles sont destinées (un bateau, une voiture)

PARAGRAPHE II - LES REALISATION DU PARTAGE
Le partage peut être amiable ou judiciaire.
1- Le partage amiable, est l’acte par lequel les indivisaires conviennent conventionnellement de partager le bien indivis et fixent le lot revenant à chacun d’eux.
Ce partage amiable obéit, sous réserve des règles particulières, au droit commun des contrats qui requiert, en plus de la capacité juridique de l'ensemble des indivisaires, leur accord unanime (art 1083 DOC).
2- Le partage judiciaire : s'il y a contestation, ou si l'une des parties n'a pas la pleine capacité juridique, ou s'il y a un absent parmi eux il faut recourir au partage judiciaire. Il appartient alors au juge de procéder au partage du bien indivis.
A l'occasion du partage du bien indivis, les créanciers communs ou de l'un des copartageants en déconfiture, peuvent s'opposer à ce qu'on procède au partage hors de leur présence et peuvent y intervenir à leurs frais comme ils peuvent annuler le partage réalisé malgré leur opposition.
Pourtant, les copartageants, ou l'un d'eux, peuvent arrêter la demande d'annulation du partage en désintéressant le créancier ou en consignant la somme réclamée au tribunal.
Toutefois, lorsque les créanciers ont été dûment appelés, mais n'ont intervenus qu'après le partage pour en demander annulation, ils ne peuvent être entendus. Et s'il n'a pas été réservé une somme suffisante pour les désintéressés, ils peuvent exercer leurs droits sur la chose commune lorsqu'il s'agit d'un partage partiel et qu'il en reste une partie non partagée, dans le cas contraire ils peuvent suivre leurs actions contre les copartageants.

PARAGRAPHE III- LES EFFETS DU PARTAGE
Le droit marocain adopte la thèse de l’effet déclaratif et non constitutif du partage : chaque indivisaire est considéré personnellement propriétaire de la partie divise du bien mise dans son lot non à partir du jour du partage mais depuis le jour où l’indivision a commencé (art. 1088 DOC). Le partage n’a pas constitué le droit de propriété pour les copartageants, il l’a seulement déclaré et révèle.
Cette position emporte des conséquences juridiques considérables dont les plus importantes :
 Lorsque l'indivisaire aurait cédé une partie déterminée du bien indivis et qu'après partage, la partie ainsi vendue tombe dans le lot d'un autre indivisaire, la partie ainsi vendue est considérée avoir été la propriété de l'autre indivisaire dés la constitution de l'indivision, et qu'en conséquence la vente porte sur une chose appartenant à autrui.
 Lorsque l'un des indivisaires aurait construit sur le bien indivis sans l'accord des autres indivisaires et que, suite au partage, la partie construite tombe dans le lot d'un autre indivisaire, celui qui a construit est considéré comme l'ayant fait sur le terrain d'autrui. Le propriétaire du terrain a le choix soit de demander la suppression des constructions ou de les garder contre payement de leur valeur.
 Après partage, les copartageants se doivent mutuellement la garantie de leurs lots, pour les causes antérieurs à ce partage, d'après les règles établies pour la vente. (Art 1090 DOC). En fait, lorsque des héritiers auraient partagés entre eux un terrain indivis, et que par la suite une personne est venue réclamer une parcelle de ce terrain pour l'avoir acquise de leur défunt, le copartageant sur le fonds duquel cette parcelle est prélevée et en droit de demander l'annulation du partage ou de demander indemnisation aux autres copartageants.

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mikofi



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MessageSujet: Re: droit des biens   Mar 10 Mai 2011 - 12:43

CHAPITRE II- LA COPROPRIETE DES IMMEUBLES BATIS

Le législateur marocain a organisé un mode particulier de la propriété collective régie par les dispositions de la loi 18.00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cette loi s'applique à la propriété des immeubles bâtis, non immatriculés, en cours d'immatriculation ou immatriculés, divisés par appartements ou étages ou locaux et dont la propriété, appartenant à plusieurs personnes, est répartie par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
Elle s'applique également aux ensembles immobiliers bâtis et aux différentes résidences constituées d'habitations contiguës ou séparées ayant des parties communes appartenant dans l'indivision à l'ensemble des copropriétaires.
Les parties privatives des immeubles sont les parties bâties ou non bâties appartenant à chaque copropriétaire dans le but d'en jouir individuellement et qui sont sa propriété exclusive. Par contre, les parties communes sont les parties bâties ou non bâties destinées à l'usage et à la jouissance de l'ensemble des copropriétaires ou de certains d'entre eux. Il s'agit particulièrement du sol, les gros oeuvres de l'immeuble, les fondations, les murs porteurs et les caves quelque soient leur profondeur, la façade de l'immeuble…
Chaque copropriétaire à une quote-part dans les parties commune qui est fixée en fonction de la superficie de sa partie individuelle par rapport à la superficie de l'ensemble des parties individuelles de l'immeuble au moment de l'établissement de la copropriété, sauf disposition contraire des titres de propriété.


SECTION I- ORGANISATION ET GESTION DE LA COPROPRIETE
La copropriété est organisée par un règlement intérieur et gérée par un syndicat des copropriétaires et un syndic.
PARAGRAPHE 1 - LE REGLEMENT DE COPROPRIETE
L'immeuble en copropriété est régi par un règlement de copropriété qui est établi par le propriétaire initial ou les copropriétaires d'un commun accord. Mais à défaut d’établissement du règlement de copropriété, un règlement de copropriété type leur est applicable.
Le règlement de copropriété doit comporter principalement la détermination de la destination des parties privatives et communes et les conditions de leur usage, la définition des règles relatives à l'administration des parties communes et le droit de jouissance y afférent, la définition des règles de gestion du syndicat et de la tenue de l'assemblée générale et la répartition des quotes-parts relatives à chaque fraction divise
Il doit ensuite faire l'objet d'un dépôt et d'une inscription à la conservation foncière, lorsque l'immeuble est immatriculé ou en cours d'immatriculation, ou d’un dépôt au secrétariat-greffe du tribunal de première instance lorsque l'immeuble n'est pas immatriculé.
Un exemplaire du règlement de copropriété est joint à tout acte de vente et mention et faite dans ledit acte que l’acheteur a pris connaissance du règlement de copropriété.

PARAGRAPHE 2- LA GESTION DE LA COPROPRIETE
La copropriété est gérée par un syndicat représentant l'ensemble des copropriétaires et qui jouit de la personnalité morale et de l'autonomie financière. Ce syndicat est administré par une assemblée générale, organe de décision, et géré par un syndic, organe d'exécution.
A- L’assemblée générale
L'assemblée générale, réunissant de plein droit tous les copropriétaires, procède à la gestion de l'immeuble en copropriété. Elle se réunit en session ordinaire au moins une fois par an et en session extraordinaire chaque fois qu'il est nécessaire. Si le quorum de la moitié des voix des copropriétaires n’est pas obtenu, la réunion de l’assemblée générale se tient dans un délai de 30 jours après la première convocation.
Selon leur importance et leur impact, les décisions de l'assemblée génale sont prises soit à la majorité absolue soit à la majorité des trois quart soit à l'unanimité.
La majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés et nécessaire pour prendre les décisions et mesures relatives à l'application du règlement de copropriété, à la gestion de l'immeuble en copropriété et pour la désignation du syndic et de son adjoint sauf stipulation contraire du règlement de copropriété.
La majorité des trois quarts des voix des copropriétaires est requise pour :
- L’élaboration du règlement de copropriété s'il n'est pas établi ou son amendement.
- La réalisation des travaux d'amélioration de l'immeuble par le changement ou l'addition d'un ou de plusieurs appareils d'équipement
- La désignation, révocation et définition des conditions de travail du concierge ainsi que la mise à sa disposition d'une loge.
- La révision de la répartition des charges communes en raison du changement de la destination d'une ou plusieurs parties privatives.
- L’octroi à certains copropriétaires de l'autorisation de réaliser, à leur frais, des travaux relatifs aux parties communes et à la façade de l'immeuble, sans porter préjudice à sa destination initiale.
- La réalisation des grands travaux d'entretien.
- L’installation d'antennes et paraboles communes et toutes installations ou équipements similaires.
- La mise en place de mesures devant assurer la sécurité des habitants et de leurs biens par la souscription d'une assurance collective afin de se prémunir de tout risque.
L'unanimité est requise pour certains actes ayant un impact capital sur la copropriété :
- L’édification d'un nouveau bâtiment, ou réalisation de travaux de surélévation d'ancien bâtiment ou création de locaux à usage individuel.
- La conclusion de tout acte ayant pour objet soit la cession d'une partie de l'immeuble soit la constitution des droits immobiliers à condition que ces droits soient faits pour le compte du syndicat et à son profit, contigus à l'immeuble en copropriété et destinés à sa servitude.
- La création ou l’aménagement de locaux à usage collectif ;
- La cession du droit de surélévation ou aménagement de nouveaux espaces pour la réalisation de nouveaux édifices.
- La réalisation de travaux devant apporter des transformations aux parties communes.



B- Le syndic
Le syndic et son adjoint sont désignés par l'assemblée générale pour une durée de deux ans renouvelable. Ils sont nommés soit parmi les copropriétaires, soit parmi les tiers et peuvent être des personnes physiques ou morales exerçant à titre libéral la profession de gestion des immeubles. A défaut, ils sont désignés par le président du tribunal de première instance.
Le syndic est chargé principalement :
- d'exécuter les dispositions du règlement de copropriété dont il est assigné.
- de concrétiser les décisions de l'assemblée générale.
- de veiller au bon usage des parties communes en assurant leur entretien, la garde des principales entrées de l'immeuble et les équipements communs.
- d'effectuer les réparations urgentes même d'office.
- de préparer le projet du budget du syndicat en vue de son examen et de son approbation par l'assemblée générale.
- de collecter les participations des copropriétaires aux charges contre récépissé.
- de délivrer un récépissé au copropriétaire en cas de vente s'il n'est pas débiteur à l'égard du syndicat.
- d'établir de manière régulière le budget du syndicat et la tenue d'une comptabilité.
- de communiquer la situation de la trésorerie du syndicat aux copropriétaires, au moins tous les trois mois.
- de tenir les archives et les registres relatifs à l'immeuble et au syndicat et faciliter à tous les copropriétaires l'accès à ces documents.
- d'entreprendre les démarches administratives qui lui sont reconnues et celles qui lui sont déléguées.
- de représenter le syndicat en justice sur ordre spécial de l'assemblée générale.
- de notifier à tous les copropriétaires, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par huissier de justice, les décisions de l'assemblée générale dans un délai maximum de huit jours de sa tenue.


SECTION II : DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIETAIRES

PARAGRAPHE 1- Les droits des copropriétaires
Il s’agit principalement des droits suivants :
- Le droit de jouir librement de sa partie divise et des parties indivises selon leur affectation, à condition de ne pas porter préjudice aux autres copropriétaires et à la destination de l'immeuble.
- Le droit de disposer librement de sa partie divise de l'immeuble et de la quote-part des parties indivises qui y sont rattachées.
- Le droit de préférence en ce qui concerne tous les actes emportant transfert de propriété à titre onéreux lorsque les copropriétaires auraient institués ce droit entre eux conformément à l'article 39 de la loi 18.00.
- Le droit d'ester en justice pour préserver ses droits dans l'immeuble en copropriété ou réparer le préjudice causé à l'immeuble ou aux parties communes par un des membres du syndicat ou par un tiers.
- Le droit d'accès aux archives et registres du syndicat, notamment ceux relatifs à la situation de la trésorerie.

PARAGRAPHE 2- LES OBLIGATIONS DES COPROPRIETAIRES
Conformément à l’article 36 de la loi 18.00, chacun des copropriétaires est tenu de participer aux charges relatives à la conservation, l'entretien et la gestion des parties communes.
A cette fin, l'assemblée générale des copropriétaires vote chaque année, un budget prévisionnel et une provision pour la prise en charge des grands travaux d'entretien et en fixe le montant et les modalités de versement.
Chaque copropriétaire doit verser au syndicat des provisions pour le financement du budget voté et qui sont fixées, sauf disposition contraire, en fonction de sa quote-part de la partie divise par rapport à l'immeuble.
A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision par un copropriétaire le syndic doit adresser à l'intéressé une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Si cette mise en demeure est restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, le président du tribunal de première instance peut, à la demande du syndic, ordonner le versement de la provision non payée mais aussi des autres provisions prévues et non encore échues.
En outre, le syndicat bénéficie des garanties légales concernant les créances dues par les copropriétaires. Il s'agit de l'hypothèque forcée prévue à l'article 163 du dahir du 2 juin 1915 et du privilège sur les meubles se trouvant dans l'appartement ou le local et sur la valeur locative conformément aux dispositions de l'article 1250 DOC.

SECTION III- FORMALISME RELATIF AUX ACTES PORTANT SUR L'IMMEUBLE EN COPROPRIETE
L'article 12 de la loi 18.00 prévoit que, sous peine de nullité, tout acte relatif au transfert de la copropriété ou de la constitution, du transfert, de la modification d'un droit réel ou de l'extinction dudit droit, doit être établi par acte authentique (notarié ou adulaire), ou par acte ayant date certaine dressé par un avocat agréé près de la Cour suprême ou par un professionnel appartenant à une profession légale et réglementée autorisée à dresser ces actes par la loi régissant ladite profession et dont la liste nominative est fixée annuellement par le ministre de la justice.

LE DROIT DES BIENS
Introduction
TITRE PREMIER
LES CATEGORIES DES CHOSES
CHAPITRE PREMIER
LA DISTINCTION ENTRE MEUBLE ET IMMEUBLE
SECTION 1- LES CRITERES DE LA DISTINCTION
PARAGRAPHE 1- L’IMMEUBLE
A- Les immeubles par nature
B- Les immeubles par destination
C- Les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent.
PARAGRAPHE 2 : LES MEUBLES
A. Les meubles par nature
B. Les meubles par anticipation
C. Les meubles par détermination de la loi
SECTION 2- L’INTERET DE LA DISTINCTION
PARAGRAPHE 1- AU NIVEAU DU DROIT CIVIL
PARAGRAPHE 2- AU NIVEAU DE LA PROCEDURE CIVILE ET DU DROIT
INTERNATIONAL
CHAPITRE DEUXIEME : LES CLASSIFICATIONS SECONDAIRES
A- Les choses fongibles et non fongibles
B- Les choses consomptibles et non consomptibles
TITRE DEUXIEME
LES DIFFERENTS DROITS
► LES DROITS REELS
 Les droits réels principaux
 Les droits réels accessoires
- Le droit de suite
- Le doit de préférence
► LES DROITS PERSONNELS OU DROITS DE CREANCE
► LES DROITS INTELLECTUELS
TITRE 1. LE DROIT DE PROPRIETE
CHAPITRE I : LA PROPRIETE INDIVIDUELLE
SECTION 1. DEFINITION ET ETENDUE DU DROIT DE PROPRIETE
PARAGRAPHE 1- DEFINITION DU DROIT DE PROPRIETE
- L'usage
- La jouissance
- La disposition
PARAGRAPHE 2- ETENDUE DU DROIT DE PROPRIETE
A- L'ACCESSION PAR LA PRODUCTION
1- Le principe :
► Les fruits
► Les produits
2- Les exceptions :
► Le possesseur de bonne foi (Article 103 du DOC)
► La culture du champ d'autrui (Article 13 du dahir du 2 juin 1915.)
Lorsque le tiers a cultivé de bonne foi,
Lorsque le tiers a cultivé de mauvaise foi,
► Les fruits qui tombent naturellement des arbres sur le terrain du voisin (Article 135 du dahir du 2 juin 1915)
B- L'ACCESSION PAR UNION ET INCORPORATION
1. L'accession naturelle :
L’accession artificielle
C- LA PROPRIETE DU DESSUS ET DESSOUS
La propriété du dessus
La propriété du dessous (ou tréfonds)
TITRE DEUXIEME : LA PROPRIETE COLLECTIVE
CHAPITRE I : L'INDIVISION
SECTION I - LE REGIME DE L'INDIVISION
PARAGRAPHE 1- DEFINITION DE L'INDIVISION
PARAGRAPHE 2- LES DROITS DES INDIVISAIRES
A-LES DROITS SUR LA QUOTE-PART
- L'usage et la jouissance :
- La disposition :
B- LES DROITS SUR LE BIEN INDIVIS
1. La réalisation des actes conservatoires
2. La participation à l'administration du bien indivis
-Le principe : la majorité réunissant les trois quart des intérêts du biens indivis.
-L'exception : l'unanimité.
PARAGRAPHE 3- LA FIN DE L'INDIVISION
SECTION II -LE DROIT DE CHEFAA (DROIT DE RETRAIT ET DE PREEMPTION)
PARAGRAPHE 1 - LES CONDITIONS D'EXERCICE
PARAGRAPHE 2- LES DELAIS POUR L’EXERCICE DU DROIT
A- Le droit de retrait :
B- Le droit de préemption :
SECTION III : LE PARTAGE
PARAGRAPHE 1- LE DROIT DE DEMANDER LE PARTAGE
PARAGRAPHE II - LES REALISATION DU PARTAGE
1- Le partage amiable,
2- Le partage judiciaire :
PARAGRAPHE III- LES EFFETS DU PARTAGE
CHAPITRE II- LA COPROPRIETE DES IMMEUBLES BATIS
SECTION I- ORGANISATION ET GESTION DE LA COPROPRIETE
PARAGRAPHE 1 - LE REGLEMENT DE COPROPRIETE
PARAGRAPHE 2- LA GESTION DE LA COPROPRIETE
A- L’assemblée générale
La majorité absolue
- La majorité des trois quarts
- L'unanimité
B- Le syndic
SECTION II : DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIETAIRES
PARAGRAPHE 1- Les droits des copropriétaires
PARAGRAPHE 2- LES OBLIGATIONS DES COPROPRIETAIRES
SECTION III- FORMALISME RELATIF AUX ACTES PORTANT SUR L'IMMEUBLE EN
COPROPRIETE

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